喊來80多歲老人住進法院已拍房產,“花式霸占”房屋該怎么辦?

2022-04-21 09:59:35來源: 半島網作者:

  半島全媒體記者 尹彥鑫 蔣凱

  租賃關系能夠排除執行法院對案涉房屋的強制執行?買的商品房沒過戶被法院查封了怎么辦?“花式霸占”法院已拍賣房產,應該怎么辦?法院判決生效后,被告未能在規定時間賠款,一些案件進入執行程序,但是由于種種原因,并不是所有執行案件的權利人都能如常所愿。執行難的原因都有哪些?相關人員對抗法院執行的招數都有哪些?當遇到類似問題,市民可以采取哪些措施維護自己的權益呢?4月12日上午,青島市中級人民法院執行二庭的法官和山東華賽律師事務所的律師在線接聽市民來電,給市民支招。

  12日上午不到九點,半島問法熱線80889800就此起彼伏的響了起來,咨詢執行難題的市民們接連來電?!胺ㄔ号袥Q對方還錢,但是對方就是不還,我該怎么申請強制執行?”“雖然到法院申請強制執行了,但是,法院調查后發現對方沒有任何財產可供執行,我該怎么辦?”接起這些電話后,青島市中級人民法院執行二庭董則明副庭長和法官助理吳天文一一耐心進行了解答,向市民介紹了異議申請程序,以及遇到“惡意”拖延執行程序情形時可以采取的措施。

  據青島市中院執行二庭副廳長董則明介紹,為了破解執行難的問題,法院通過發布《懸賞公告》,征集執行線索,也取得了一些成效?!吧暾垐绦腥四衬彻九c某被執行人民間借貸糾紛一案中,為尋找被執行人財產,申請執行人申請法院依法向社會發布《懸賞公告》,并承諾給予舉報人執行回款10%的懸賞金?!倍ü俳榻B,《懸賞公告》發布后,有舉報人向法院提供被執行人財產線索,執行法官立即前往外地相關部門進行核實,依法執行到位后,法院按照10 %的比例從執行到位的案款中直接發放給舉報人懸賞金4萬多元。

  “受制于客觀條件,法院無法對被執行人在全國各地的房產、土地、車輛、存款等財產信息全面掌握,青島中院發揮執行懸賞制度功能,通過網絡發動廣大公眾力量極大拓寬了查詢被執行人財產的渠道。同時,發布懸賞公告,使被執行人的諸多現實中和潛在的合作伙伴、公司員工都能夠及時了解被執行人的信用狀況,防止商業風險,倒逼被執行人主動履行債務。社會公眾若掌握被執行人的財產線索,請依據《懸賞公告》提供的聯系方式,向法院做身份及財產線索的登記,法院將對舉報人的個人信息進行嚴格保密?!?/p>

  市民劉先生來電反映:“多年前年,其與一地產公司簽訂了《商品房買賣合同》,并支付了全部購房款,但房地產公司一直未辦理過戶手續。一段時間后,當地法院因房地產公司的一個民間借貸糾紛對該房屋進行了預查封,該查封到期后該法院進行續查封?!眲⑾壬稍?,“我對該房屋的物權是否能夠排除法院的執行?”

  接到劉先生的來電咨詢后,山東華賽律師事務所魯桂霞律師表示,根據最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》,劉先生與房地產公司就涉案房屋已經簽訂了合法有效的《商品房買賣合同》,并支付了全部購房款,但某房地產公司一直未辦理過戶手續,劉先生不存在過錯,因此其享有對該涉案房屋的物權能夠排除法院的執行。

  當天上午的咨詢電話不斷,除了咨詢執行問題外,還有一些市民來電咨詢房產糾紛等問題。記者根據上午的接線情況,總結了幾個代表性的問題,當市民遇到這些執行難題時,可以借鑒。

  問題1.申請強制執行已被終結執行,是否可以恢復執行?

  李先生來電咨詢,十幾年前,他借款100萬元給朋友。到期后朋友不能按約定還款。李先生向法院提起訴訟,法院經審理判決對方向李先償還借款100萬元和利息。判決生效后,李先生向法院申請強制執行。在執行過程中,法院凍結并執行對方名下存款43萬元,未發現其他財產。執行過程中對方多次與李先生協商還款事宜,李先生考慮到雙方的朋友關系,便與其簽訂和解協議。其后,李先生向法院執行局辦案法官提交申請書,申請終結執行”,法院根據李某申請,裁定終結執行。但終結執行后,對方再次毀,李先生詢問申請強制執行已被終結執行,是否可以恢復執行?

  嘉賓說法:《最高人民法院關于執行案件立案、結案若干問題的意見》第六條規定:“下列案件,人民法院應當按照恢復執行案件予以立案:……(五)依照民事訴訟法第二百五十七條的規定而終結執行的案件,申請執行的條件具備時,申請執行人申請恢復執行的?!薄吨腥A人民共和國民事訴訟法》規定:“人民法院采取本法第二百四十二條、第二百四十三條、第二百四十四條規定的執行措施后,被執行人仍不能償還債務的,應當繼續履行義務。債權人發現被執行人有其他財產的,可以隨時請求人民法院執行?!睆纳鲜龇梢幎?,若被執行人未完全履行執行依據所認定的法律義務,債權人未自愿放棄債權,那么被執行人只要有可供執行的財產,債權人就有權請求人民法院繼續執行。

  問題2.手中有判決,能否通過申請法院執行辦理房產證?

  市民李先生打電話咨詢,自己名下有一處房產,是20年前通過房屋置換所得,可至今一直沒有辦下房產證。李先生曾起訴過開發商,法院也判決了,李先生勝訴,可房產證一直沒有能辦下來,李先生想知道,通過申請法院執行,能否將房產證辦下來?

  嘉賓說法:李先生手中有判決的話,可以向法院申請執行。法院會審核李先生提交的各種材料,如果材料證明李先生的房產符合辦證條件,法院會向房產交易中心發一份協助執行通知書,李先生就可以拿著材料去房產交易中心辦理房產證。如果提交的材料不能符合辦證條件,那么需要李先生繼續搜集符合執行的材料,在申請執行時提供給法官。

  問題3.申請了執行,可沒有結果就法院就終止本次執行,我該怎么辦?

  市民陳先生打電話反映,趙某因欠陳先生錢,陳先生向趙某提起訴訟,法院判決陳先生勝訴。陳先生申請法院執行,法院將趙某名下一處房產查封,可過了很久都沒有進展。陳先生詢問后得知,法院已經終結本次執行了。陳先生認為法院執行沒有結束,房子還沒有拍賣,自己也沒有得到賠款,法院怎么就終結執行了,詢問律師自己該怎么辦?

  嘉賓說法:陳先生向法院申請執行,法院也查封了趙某的房產,沒有進行下一步操作的原因有很多,可能該房產不滿足拍賣條件,或是拍賣沒有結果等,法院才終結本次執行。陳先生可以繼續尋找趙某的財產線索,如果找到趙某有新的財產線索,可以向法院申請恢復執行,并將新掌握的線索提供給法官,讓法院再次執行。且申請恢復執行是沒有時間限制的,法院宣布終本后,只要有新的線索都可以申請。

  問題4.房產公司沒有錢還我,為什么還可以給別人辦理房產證?

  市民于先生在某房產公司出購買了一處商鋪,簽訂了購房合同,并交了20萬訂金??墒潞笥谙壬弥摲慨a公司并沒有該處房產的房屋銷售許可證,因此向法院起訴要求解除合同,退還訂金。后法院判決房產公司將當初的訂金20萬退還給于先生,判決生效后,房產公司并沒有履行,于是于先生向法院申請強制執行,法院執行時發現該房產公司賬上沒有錢,無法償還于先生欠款,法院在對房產公司法人作出限制消費令后,終結了本次執行。于先生了解到,該房產公司后來還在為其他房主辦理房產證,認為房產公司沒有錢還給自己,就不應該再給別人辦理房產證。

  嘉賓說法:于先生申請法院執行后,法官會對被執行人進行財產調查,看被執行人是否滿足執行條件。如果根據現有的材料調查后發現,被執行人確實不具備執行能力,法院會對被執行下達限高令,并終結本次執行。至于房產公司幫助其他業主辦理房產證,與房產公司償還于先生欠款是不同的事情,于先生應該積極尋找被執行人有新的可供執行的財產線索,一經發現,可隨時向法院申請恢復執行。

  問題5.能不能通過法院執行,將兒子趕出自己的房子?

  市民張先生向律師詢問,兒子一直住在自己的一處房產內,且平時對張先生也少有關心。張先生多次讓兒子搬出去,可兒子就是不搬,張先生問律師能不能通過法院執行,讓兒子搬出自己的房子?

  嘉賓說法: 強制執行指法院按照法定程序,運用強制力量,根據執行文書的規定,強制民事義務人完成其所承擔的義務,以保證權利人的權利得以實現。 強制執行的執行文書包括發生法律效力的民事判決書、裁定書以及依法應由法院執行的其他法律文書。它們一經確定,義務人即應自動履行。如果拒不履行,權利人可以申請法院強制執行。

  因此,張先生申請法院強制執行的前提是要先要到法院起訴,只有拿到了法院的生效的判決書或者調解書,如果張先生的兒子還是不搬走,張先生可以去法院申請強制執行。據張先生介紹,他并沒有對兒子提出訴訟,也沒有生效判決,張先生可能對執行這個程序存在認識誤區,建議張先生先去法院提起訴訟,維護自己的合法權益。

  問題6.離婚后約定房子給女方但未過戶,男方欠債該房屋可以被執行嗎?

  林女士咨詢,自己和前夫離婚,離婚時在離婚協議中約定,房屋的所有權歸女方所有。但兩人為減少按揭貸款轉貸手續費和緩繳交易契稅,暫未辦理不動產變更過戶手續。林女士離婚后一直居住于該房屋中。因男方與呂先生發生股權轉讓糾紛并訴至法院,呂先生依據生效的法律文書向法院申請執行,法院查封了登記于該案被執行人男方名下的該房屋。林女士詢問,這套房子是否應當屬于自己?

  嘉賓說法:依據《中華人民共和國民法典》第二百零八條、第二百零九條的規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓,應當依照法律規定交付。第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。

  不動產物權變動原則上以登記完成為生效要件。夫妻雙方簽訂的離婚協議中對不動產歸屬的約定并不直接發生物權變動的效果,一方僅可基于債權請求權向對方主張履行房屋產權變更登記的契約義務。在不動產產權人未依法變更的情況下,離婚協議中關于不動產歸屬的約定不具有對抗外部第三人債權的法律效力。

  法官感悟:

  今天答疑的主題為“執行難題”,接線過程中可以發現:司法拍賣、執行異議、財產查控等問題均為廣大市民關注的問題,但是又缺乏基本的法律認知。借此機會,給大家幾點建議:一是樹立執行程序中的證據意識,申請執行人、案外人的訴求需要相關證據材料輔以證明;二是及時主張自身權益,相關權利人對法院執行行為存有異議的,應當在異議期內向法院提交執行異議申請書;三是社會民眾若掌握被執行人的財產線索,請依據《懸賞公告》提供的聯系方式,向法院做身份及財產線索的登記,法院將對舉報人的個人信息進行嚴格保密;四是如果遇到相關權利人“惡意”拖延執行程序情形,可以借助繼續執行責任險依法推進執行程序。

  律師感悟:

  今天參加半島“問法熱線”,接聽了很多島城市民的咨詢電話,也解答了他們的疑問,可以感覺到市民對執行還不是很了解,在此,我簡單進行介紹。

  生效法律文書是執行工作的前提。在案件訴訟之初就應考慮判決生效后的執行問題,將“有利于執行”作為訴訟方案的重要部分,比如,被告的確定、起訴時對被告財產進行保全等。

  查找財產線索是執行工作的關鍵。被執行人沒有財產,即使辦案法官也是“巧婦難為無米之炊”。法官或律師查找被執行人的財產線索,比如銀行流水、房產、車輛等,能夠大大提高執行效率。

  執行程序合法是執行工作的底線。執行工作有專門的法律法規,大多數程序都有時限規定,辦案法官必須按照法律法規要求辦案,因此,很多執行案件需要一定的時間。

  相關案例

  案例一:“花式霸占”法院已拍賣房產,應該怎么辦?

  【案件簡介】申請執行人北京某某資產管理有限公司與被執行人戴某某等金融借款合同糾紛一案中,青島中院依法拍賣被執行人戴某某名下位于市南區燕兒島路的兩處房產。案外人張某提出,被執行人尚欠其十余萬元借款,雙方口頭約定,戴某某以該兩處房屋的租金抵債,因此其占居該房屋是合法的。張某對其主張既未提供證據,也未經訴訟程序確認。法院多次通過張貼公告、電話溝通的方式,限期要求張某自行搬離,但張某不但沒有搬離,反而在得知法院即將采取強遷措施時,將自己八十多歲有病在身的父母也“請”來一起住。

  【執行結果】根據買受人申請,青島中院執行二庭組織干警20余人,對涉案房產進行強制騰退。為了避免張某等案外人對強遷過程及財產數量提出異議,做到依法公開執行,公正執行,青島中院引入公證機制,騰遷過程中公證處全程參與協助錄音錄像、清點物品、登記造冊。經過4個小時的強制騰退,最終將該兩處房產成功交付買受人。眼見房屋內的家具物品被一件件清空,張某攝于強大的執行壓力,全程沒有阻撓法院騰遷,最后只好攙著父母離開空房。

  【法律分析】強制騰遷是法院執行工作的一種有力方式,是真正實現當事人實體權利和確保司法公信力的重要措施。根據《民事訴訟法》第二百五十七條的規定,“強制遷出房屋或者強制退出土地,由院長簽發公告,責令被執行人在指定期間履行。被執行人逾期不履行的,由執行員強制執行?!薄皬娭七w出房屋被搬出的財物,由人民法院派人運至指定處所,交給被執行人。被執行人是公民的,也可以交給他的成年家屬。因拒絕接收而造成的損失,由被執行人承擔?!?/p>

  司法實踐中發現,法院在執行被執行人房屋時,經常會遇到房屋買受人、承租人提出執行異議,排除執行。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》的相關規定,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議,應當符合四個條件,才能排除執行。一是在法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同;二是在法院查封前已合法占有該不動產;三是已支付全部價款,或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照法院的要求交付執行;四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。需要注意的是,買受人只有同時符合以上四個條件,才能排除執行。對于案外人主張以租賃關系排除執行的,上述司法解釋規定,承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產,在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的,人民法院應予支持;承租人與被執行人惡意串通,以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的,對其提出的阻止移交占有的請求,人民法院不予支持。通過以上規定可知,承租人原則上無權阻止法院評估拍賣被執行的不動產,但存在合法有效租賃關系,且承租時間早于法院查封時間的承租人,可以根據“買賣不破租賃”的原則,在拍賣成交后繼續按照原租賃合同的約定使用不動產。

  本案中,張某沒有證據證明其與戴某某之間存在合法有效的租賃關系,因此其拒不騰退導致法院不能將司法拍賣成交的不動產交付買受人時,法院可以依法強制騰退,并對張某采取罰款、拘留等強制措施。青島中院在強制騰退行動中引入公證機制,能夠實現在確保執行工作全程留痕的同時,有效提高執行效率,防止因物品清點不清產生異議。下一步,法院將嚴厲打擊拒不執行行為,不斷加大執行力度,樹立司法權威,保障當事人的合法權益。

  案例二:相關權利人“惡意”提起執行異議阻撓執行程序,繼續執行責任險有效推進執行程序。

  【案件簡介】申請執行人青島某某投資有限公司與被執行人青島某某新能源科技有限公司等金融借款合同糾紛一案中,申請執行人申請拍賣被執行人名下位于青島市即墨區華山鎮一處土地及在建工程。一拍開拍之前,案外人對本案拍賣的部分標的物提出異議,致使涉案標的拍賣程序停滯,執行程序也被按下了暫停鍵。

  【執行結果】為了保證如期拍賣,申請執行人向某財產保險有限公司購買了繼續執行責任險,由該財產保險有限公司向執行法院出具保函。執行法院按期啟動拍賣,最終競買人以1.76億元的價格成功競得本案拍賣標的物。后,執行異議程序依法駁回了案外人異議,繼續執行責任險的適用及時有效地兌現了當事人勝訴權益。

  【法律分析】在案外人提出異議后,根據我國法律規定,法院需要中止執行;申請執行人請求繼續執行的,需要提供充分、有效的擔保。也就是說,如果案外人的異議沒有結論,法院就不能繼續執行相關的財產,除非申請人能提供充分、有效的擔保。而實際執行中,申請人因為被執行人欠錢不還,資金方面已經捉襟見肘,面對巨額的擔保資金更是心有余而力不足,難以為繼續執行再提供充分的擔保,這就讓執行陷入困境。甚至有些被執行人惡意串通多名案外人,無中生有,虛構合同,反復提出執行異議阻撓執行,使申請人的合法權利長期得不到實現。為了打破這個執行“怪圈”,“繼續執行責任保險”應運而生,用小錢換大錢,用擔保換時間,確保申請人勝訴權益能夠及時變現。

  申請人向具備資質的保險公司投保后,保險公司向法院出具《繼續執行責任保險保單保函》以及相關審核資料,法院依據該保函依法恢復對被執行人名下房屋的評估、拍賣程序,從而加快財產變現處置流程,打破實現公平正義最后一公里的屏障?!袄^續執行責任險”的推廣,為法院高效執行提供了助推力,提高了法院對涉案財產的處置效率;為申請執行人勝訴權益提供了保障力,降低了申請人的執行成本;為案外人合法權益提供了防護力,杜絕了虛假異議的發生?!袄^續執行責任險”平衡了申請執行人、被執行人、案外人利益,有效化解了執行風險,打破了執行僵局,提高了執行效率,達到了多方共贏的效果。

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